КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ ИЛИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
На первом этапе, прежде всего, необходимо наметить будущую планировку квартиры или нежилого помещения. В данном вопросе лучше всего отталкиваться не от существующей планировки, а от юридического документа-поэтажного плана БТИ в черных линиях, так как все чиновники отслеживают и согласовывают изменения именно относительно него, а он не всегда совпадает с существующей планировкой.На втором этапе необходимо проверить намеченную перепланировку на предмет соответствия юридическим, строительным, санитарно-гигиеническим и иным нормам. Обычному человеку сделать это довольно трудно, потому что он попросту их не знает, а потому в данном вопросе имеет смысл обратиться к какому-либо специалисту и в случае необходимости скорректировать идеи интерьера ещё до его реализации. Иначе потом может быть поздно. Основные недопустимые мероприятия при перепланировке, которые невозможно согласовать, мы рассмотрели в статье о Незаконной перепланировке.
После этого можно начинать согласовывать саму перепланировку. О самом процессе согласования мы подробно писали в статье об Оформлении перепланировки. Прочитав данную статью Вы даже сможете попробовать самостоятельно согласовать перепланировку квартиры или нежилого помещения. Повторим и в данной статье здесь основную последовательность того, как можно согласовать перепланировку помещений.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ?
1. Согласовать перепланировку в Москве можно по эскизу, если планируемые или выполненные работы не входят в список мероприятий, описанных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508. Тогда можно нарисовать эскиз прямо на планах БТИ, сдать его вместе с остальными документами (заявлением, свидетельством о праве собственности, техническим паспортом) в жилинспекцию, и получить сразу акт о произведенной перепланировке. Подробнее процесс согласования перепланировки по эскизу мы рассмотрели в соответствующей статье.
2. В остальных случаях для любых работ, указанных в уже озвученных пунктах 2 и 3, согласовывать перепланировку придется по проекту, если работы в квартире ещё не выполнены или выполнены, но не обозначены красными линиями на планах БТИ. Следует отметить, что некоторые работы, не перечисленные в указанном списке, влекут за собой мероприятия, перечисленные в нём. К примеру, при расширении или объединении санузла согласно строительным нормам в полу мокрого помещения необходимо предусмотреть устройство гидроизоляции, что влечёт изменение конструкции пола, что в соответствии с п.2.2.8 требует согласования уже по проекту перепланировки. Таким образом, согласовать по эскизу возможно лишь самые простые перепланировки, которые не так часто встречаются на практике. Большинство же ремонтов требуют разработку проекта перепланировки. Заказывать его следует у опытных в данном вопросе людей. Во-первых, они должны иметь соответствующее разрешение (допуск СРО). Во-вторых, у чиновников специфические требования к оформлению проектов перепланировки, так что ни дизайн-проекты ни даже строительные чертежи, оформленные по ГОСТам для этих целей не подойдут. Придется несколько раз сдавать документацию, ждать, а потом отвозить её снова на доработку. В-третьих, как уже говорилось, хорошие проектировщики должны проконсультировать Вас на предмет соответствия Вашей планировки не только строительным и санитарно-гигиеническим нормам, но и постановлениям. К сожалению, большинство проектировщиков хорошо знакомы со строительными нормами, но не изучали такие постановления и, зачастую, проекты приходится переделывать. А если ремонт производился параллельно с согласованием, то и сам ремонт. Опытные люди могут подсказать как обойти некоторые запреты при перепланировке. К примеру, если часть помещения кухни расширена на жилую комнату, то такая перепланировка несогласуема. Однако если в проекте зонально выделить площадь с кухонным оборудованием и назвать её “кухней- нишей”, а оставшуюся часть помещения, к примеру, “холлом”, то кухня окажется в бывших пределах, и перепланировку согласовать удастся. Поэтому к выбору организации для заказа проекта перепланировки необходимо подходить с особой тщательностью, это позволит сохранить большое количество времени и сил в дальнейшем.
Важной информацией к тому как согласовать перепланировку квартиры является то, что помимо самого проекта по закону потребуется ещё техническое заключение, выполненное автором проекта дома (пункт 3.7 приложения 3 508-ого постановления). Однако на практике Мосжилинспекция требует техзаключение выполнять именно у проектировщика многоквартирного здания только, если в процессе перепланировки планируется изменение несущих конструкций. К примеру, пробивка в таких конструкциях проёма. Для всех остальных случаев будет достаточно техзаключения от любой организации, имеющий соответствующий допуск СРо на его выполнение.
Итак, для получения разрешения на перепланировку в Многофункциональный центр Вашего района необходимо согласно пункту 2.10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 помимо уже озвученных проекта перепланировки и технического заключения предоставить следующие документы:
заявление, которое заполняется на месте. Заявление должно быть заполнено на месте всеми собственниками квартиры либо их представителем на основании нотариальной доверенности;
техпаспорт БТИ или Ростехинсвентаризации на квартиру;
правоустанавливающие документы на квартиру (иными словами, свидетельство о государственной регистрации права). В новостройках часто свидетельство ещё не получено на момент передачи квартиры. В этом случае можно вместо него предоставить другие документы. Об этом мы поговорим чуть ниже.
Лист из проекта с согласованной перепланировкой квартиры.
Помимо этих документов часто для отдельных видов перепланировки необходимо предоставить дополнительные согласования или справки. К примеру, из АПУ (при затрагивании фасадов), Управляющей компании (к примеру, при подтверждении нахождения под Вами нежилого помещения), Мосгаза (при замене или переносе газовой плиты), Мосэнергосбыта, Москомнадзора, и т.д. Может также потребоваться теплотехнический расчет (при затрагивании ограждающих конструкций), фотомонтажи, расчёт балконной плиты при остеклении и др. Всех конкретные случаи возможных перепланировок разобрать здесь невозможно.
Далее поданные документы отправляются ииз МФЦ в Жилищную инспекцию. Если документы не нарушают никаких норм, то через месяц после их рассмотрения Вы получаете разрешение на перепланировку (Распоряжение Мосжилинспекции) и согласованную проектную документацию. В противном случае Вам выдадут мотивированный отказ, и Вы сможете внести необходимые корректировки в проектную документацию. После чего сдать всё на повторное рассмотрение. К сожалению, сроки повторного рассмотрения такие же, а у людей согласование может занимать по две, а то и три, итерации в зависимости от сложности перепланировки. Поэтому советуем тщательно подходить к рассмотрению этого вопроса и хорошо проверять документы.
Последующие этапы не так сложны и намного проще, чем получение распоряжения, если выполнить перепланировку в соответствии с согласованным проектом. После получения разрешения можно делать сам ремонт. Либо сделать паузу на как-будто его выполнение, если он уже сделан. После его окончания необходимо осуществить приёмку ремонта инспектором и получить акт о выполненной перепланировке. Подробнее об этом процессе можно прочесть здесь. После этого этапа далее необходимо заказать в БТИ выход техника, который произведёт замеры, внесёт изменения и выдаст новые планы. Конечно, и здесь есть свои нюансы, но они менее критичны. Главное- это выполнять переустройство в соответствии с согласованным проектом.
3. Если перепланировка в квартире уже сделана и её отметили красными линиями в документах БТИ, то придется заплатить штраф и согласовывать перепланировку сразу с получением акта о завершенной перепланировке на основании техзаключения. Подробнее о том, как согласовать перепланировку жилых помещений в этом случае мы говорили в статье об Узаконивании перепланировки.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос “Как согласовать перепланировку квартиры в Москве?”. Теперь пойдём дальше.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
Перепланировка, нежилого помещения, находящегося в жилом здании во многом схожа с процессом согласования квартиры, описанным выше. Необходимо пройти абсолютно такие же этапы в тех же организациях. Единственное коренное отличие состоит в том, что для нежилых помещений действуют свои строительные, административные, санитарные и другие нормы, коренным образом отличающиеся от требований к переустройству жилых помещений. К примеру, вход с улицы в помещение всегда должен осуществляться через тамбур. Таких законов и требований к перепланировке нежилых помещений даже больше, чем к жилым. Даже требования к перепланировке офисов, отличаются от требований к перепланировке, скажем, магазина или склада. Опять же, за соблюдением всех этих правил должен следить грамотный проектировщик, выполняющий проект перепланировки для согласования.
Для помещений, располагающихся в отдельно стоящих нежилых зданиях, процесс узаконивания перепланировки пока установлен. Старый порядок был отменён 551-ым Постановлением Правительства Москвы, а новый пока не разработан и вряд ли появится в ближайшее время. Поэтому на практике необходимо обращаться по факту выполнения ремонта сразу непосредственно в окружное отделение БТИ с проектом перепланировки и техническим заключением, выполненными специализированной организацией, чтобы из БТИ вышли и отметили измененную перепланировку в своих планах в черных линиях на основании представленных документов. При этом очень важно, чтобы при ремонте были выполнены только те работы, которые не относятся к реконструкции здания (они подробно перечислены в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012). В противном случае БТИ потребует предоставить соответствующее разрешение на реконструкцию в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, получение которого в уполномоченных органах практически аналогично получению разрешения на строительство нового здания.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ?
В Московской области в соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ разрешение на перепланировку выдает орган местного самоуправления. Чаще всего данные функции возложены на Администрацию города или района (либо на Отдел главного архитектора при администрации). Более того, сам процесс согласования перепланировки установлен местным Постановлением, так что в разных городах требования к предоставляемым документам разнятся. Однако, в большинстве случаев они практически одинаковы, так как текст данного постановления был спущен "свыше" из Администрации губернатора Московской области. В большинстве городов необходимо предоставить такие же документы для согласования перепланировки, что и в Москве, которые мы уже подробно рассмотрели выше. Только подавать их надо не в Жилищную инспекцию, а в Администрацию города или района. В некоторых городах дополнительно требуют согласования проекта перепланировки с Управляющей компанией. Также отличительной особенностью в Московской области является тот факт, что местными Постановлениями никак не регламентируется порядок согласования перепланировки для тех квартир, в которых ремонт уже выполнен и отмечен на планах БТИ. В таких случаях Администрация города и поселения оставляет возможность узаконивания перепланировки только через суд в соответствии с п.4 ст. 29 ЖК РФ.
ГДЕ СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ ИЛИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
Для начала ответим на вопрос "где согласовать перепланировку в Москве?". Как мы уже говорили, в Москве функции по согласованию перепланировки возложены на Жилищную инспекцию. Именно на неё, а не на какие-либо другие организации вроде БТИ или Управляющей компании. Только Жилищная инспекция имеет право выдавать разрешение на ремонт. Правда, для квартир Жилищная инспекция напрямую документы не принимает. Их необходимо подавать в Многофункциональный центр любого района, откуда их уже перенаправляют в окружное отделение Мосжилинспекции. Напрямую Жилищная инспекция принимает документы только по нежилым помещениям.
В Московской области документы необходимо подавать в орган местного самоуправления. В большинстве случаев им является Администрация города или района.
Также, чтобы согласовать перепланировку жилых и нежилых помещений, можно обратиться в специализированную организацию, которая выполнит все трудные работы по сбору, подготовке и подаче документов за Вас, предоставив в конце готовое разрешение.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ В НОВОСТРОЙКЕ?
Процесс согласования перепланировки для новостроек ничем не отличается от такого же процесса согласования любой другой квартиры или нежилого помещения, который мы описали выше. Некоторые отличительные особенности для новостроек мы рассмотрели в отдельной статье.
В завершение статьи мы хотели бы привести несколько примеров узаконенных перепланировок квартир. На согласованных планах присутствует соответствующий штамп Жилищной инспекции для Москвы или Администрации для Московской области.
В процессе реализации данного ремонта были демонтированы подоконные блоки и установлены французские окна. Таким образом, лоджии практически были присоединены к внутренним помещениям (без французских окон их присоединять нельзя). Также за счет площади холла был увеличен санузел.
Ответить с цитированием
